Как управлять недвижимостью после покупки?

akЗдравствуйте, уважаемые клиенты,
Меня зовут Алексей Кюль, я являюсь ведущим специалистом и директором компании Status Invest. 
Один из самых первых вопросов, которым задаются покупатели недвижимости в Германии это несомненно вопрос - А кто будет управлять моей недвижимостью после покупки?


Сегодня мы приоткроем завесу над этим животрепещущим вопросом, что в принципе вполне оправдано - опасения есть, информации слишком мало чтобы принять единственное и, неплохо бы, верное решение.

Какие компании бывают

Итак, управляющие компании в Германии делятся большей своей частью на немецкие и совсем малой частью рускоязычные управляющие компаний. Причем, во втором случае подразумевается не столько то, что компания полностью настроена на работу с русскоязычными клиентами, а то, что в составе немецкой компании просто работает русскоговорящий сотрудник.
Компании редко берут в управление недвижимость, которая находится на большом расстоянии от их офиса. Дистанционно сложно владеть ситуацией и оперативно реагировать на возникающие проблемы в рамках обслуживаемого кондоминиума.

В ситуации с русскоязычным сотрудником или фирмой вы получаете преимущество в отсутствии языкового барьера. На показатели работы это однако никак не влияет.

Посреднические и коммуникационные  услуги

Многие компании занимаются не чем иным, как оказанием посреднических услуг, т.е. они - связующее звено между клиентом и управляющей компанией. Этот вариант для клиента самый оптимальный, потому что при этом вы можете расчитывать на знание ими рынка и методов ведения бизнеса в Германии. За вас ваши задачи решат, проконтролируют и затем проинформируют о степени их выполнения.
Эти услуги обойдутся вам от 25 евро в месяц за одну жилую единицу в рамках квартиры или многоквартирного дома. Окончательная цена зависит от набора услуг, которые вы хотите взвалить на плечи управленцев.

Другой вариант это когда вы имеете немецкую управляющую компанию и общаетесь с ними на немецком или на аглийском языках.
Минус здесь в том, что чтобы понимать как вам сделали, вы должны понимать что считается в Германии “хорошо сделали”. А значит можете потратить кучу денег зря.

В любом из всех этих случаев, вы должны досконально осмотреть объект еще до покупки, чтобы возникало как можно меньше причин для общения с управляющей компанией. Если возникают сомнения в его техническом состоянии, не пожалеть около 900 евро на экспертизу, нежели купить дом с сюрпризом, который вам преподнесут года этак через два-три. Может выйти из строя отопительная система, прохудиться крыша или начнут съезжать арендаторы из-за того, что не утеплен фасад и им приходиться тратить много денег на оплату отопления.

Что и сколько стоит

Теперь немного о расценках на немецком рынке. Цена управления у немецких управляющих компаний (без русскоязычного сотрудника) начинается от отметки 20 евро за одну квартиру. И заканчивается на 50 евро в особо престижных регионах. Соответственно, в многоквартирном доме по столько же за каждую жилую единицу.
За эту базовую цену вам будут следить за территорией вокруг объекта, менять лампочки в подъезде, контролировать вывоз мусора и т.п. Сюда же входят услуги дворника и снегоуборочных служб. Организация ремонтов, если что-то вышло из строя (ремонт осуществляют подрядчики) - обо всем позаботится управляющая компания. Что она за эту цену делать не будет, так это искать нового арендатора, на замену съехавшему. За это придется накинуть еще, итого от 30 евро в месяц - и за вас найдут новых арендаторов.

Управляем управляющей компанией

При общении с управляющей компанией надо учитывать несколько важных моментов:

  • заключайте договор так, чтобы перед началом каких-либо ремонтных работ вас извещали об этом и предлагали несколько вариантов решения создавшейся проблемы. Существует определенная сумма, до которой управляющая компания не должна вас об этом извещать.Это примерно 300-500 евро за одну акцию. Но бывает и так, что в доме компания меняет отопительную систему и присылает клиенту счет на 4500 евро. Хотя точно такой же котел можно поставить за 3000 евро. Клиент стоит перед фактом и уже не в состоянии что-либо изменить.
  • Решите для себя - какой способ получения денег вам более предпочтителен?
    Аренда может приходить на ваш немецкий счет.
    А управляющая компания (если практикует подобное) будет снимать сама с вашего счета необходимые суммы. Плюс этого решения в том, что вы имеете 6 недель на то, чтобы отозвать эту сумму в онлайн-банкинге. Поэтому, необоснованные на ваш взгляд требования вы можете вернуть одним кликом мышки.
    Есть вариант, когда управляющая компания открывает вам трастовый (доверительный) счет для управления вашим объектом. При этом вы не имеете доступа к своим деньгам, но имеете доступ к выпискам с этого счета. По договоренности с управляющей компанией вы можете аккумулировать эти деньги на счету компании, а при случае сделать перевод в какой-либо банк, который находится в зоне действия SEPA (единая европейская платежная система). От вас потребуется в обязательном порядке IBAN и BIC.

Соблюдайте все эти правила и учитывайте особенности “национальной немецкой охоты”. Тогда покупка недвижимости в Германии принесет вам только удовольствие и доставит приятные ощущения при просмотре вашего банковского счета.

Как мне получить арендные деньги?

Все варианты с получением поступаемой аренды на рублевый счет можно забыть. И даже на европейский не на каждый. Как правило, немецкие банки открывают вам счет если вы берете у них ипотеку. При покупке объекта за свои средства вам надо позаботится о том, чтобы вам открыли банковский счет.
В среднем такая услуга стоит на рынке 500-700 евро. Думаю уже ни для кого не секрет, что многие немецкие банки прекратили работу с российскими клиентами.

 

Компания STATUS Invest также оказывает посреднические услуги по послепродажному управлению объектов недвижимости. Для точного расчета пакета напишите нам запрос, мы ответим в течении ближайших 24 часов.

с уважением, Алексей Кюль   


Успешных вам покупок! 

проданные объекты коммерческая недвижимость | проданные объекты жилая недвижимость