Процедура покупки недвижимости в Германии

germanyПроцедура покупки для нашего клиента не представляет особой сложности - на всех этапах оформления мы предоставляем подробные инструкции с учетом индивидуальной ситуации клиента. В наши услуги входит решение вопросов оформления, переписка с инстанциями, отслеживание платежей и т.д., вплоть до передачи клиенту объекта с возможностью дальнейшего обслуживания. 


В зависимости от типа объекта ("от владельца" или "судебный залоговый") в процедуре оформления имеются различия, но для нашего клиента это не имеет существенного значения, так как мы заботимся о деталях.

 

Выбор объекта

В нашей компании существуют несколько принципов работы с клиентами, три основных из них:

  1. Вы выбираете из нашего каталога понравившиеся Вам объекты и задаете вопросы по ним (если возникают) ответственному менеджеру, указанному в каталоге в детальном описании объекта.
    Если все устраивает, Вы заключаете с нами  Договор резервации, внеся при этом сумму резервации (в зависимости от стоимости объекта, согласно указаниям ответственного менеджера).
    Объект закрепляется за Вами для дальнейшего оформления (по процедуре судебной покупки или через нотариуса, в зависимости от типа объекта).

  2. Вы заключаете с нами Договор на поиск объектов по Вашим критериям -
    квадратура, месторасположение, стоимость и так далее.
    Вы вносите по договору предоплату в размере 1.600 евро + 19% НДС.
    Мы в течении определенного времени (в зависимости от количества критериев поиска – 1-2 недели) подбираем минимум 5 объектов, отвечающих Вашим запросам. Они не выставляются в общую продажу на нашем сайте и предлагаются Вам эксклюзивно.
    Оставшаяся сумма маклерского вознаграждения (с учетом внесенной предоплаты) подлежит к оплате после подписания купчей, в случае если Вы купите объект.

  3. Вы заключаете с нами  Договор резервации без указания кода объекта, производите предоплату резервации и следите за новыми поступлениями в нашем каталоге. После выбора объекта достаточно короткого Е-мейла или звонка ответственному за объект менеджеру для резервации объекта для Вас и запуска сделки. Тем самым Вы имеете приоритетное положение по отношению к другим клиентам.

 

Осмотр объекта

Вы можете осмотреть объект самостоятельно или с нашим сопровождением, либо перейти к оформлению сделки без осмотра.

В случае, если Вы решили осмотреть объект самостоятельно, мы предоставим Вам адрес объекта недвижимости в Германии после подписания  Mаклерского соглашения. К договору необходимо приложить скан-копию первой страницы Вашего загранпаспорта.

Важно! Непосредственная дата осмотра объекта должна быть предварительно согласована с продавцом или ответственным чиновником, поэтому дату Вашего визита необходимо оговорить с нами заранее.

Если Вы хотите, чтобы при осмотре Вас сопровождал наш сотрудник, то необходимо учесть стоимость его путевых расходов (0,50 евро/км + 19% НДС) и времени (50 евро/час + 19% НДС).
В случае покупки объекта стоимость затраченного времени будет учтенa при расчете стоимости маклерских услуг.

 

Резервация объекта

Проверкой документов и всеми конкретными (окончательными) переговорами с продавцом или банком мы начинаем заниматься после резервации объекта одним из наших клиентов и только для этого клиента.

Чтобы зарезервировать объект, Вам необходимо подписать с нами  Договор резервации и перечислить необходимую по договору сумму.

Для оформления договора резервации Вы заполняете бланк  Договора резервации, подписываете и отправляете нам отсканированную копию на Е-майл ответственного за выбранный объект менеджера. Помимо этого нам понадобятся: копия первой страницы Вашего загранпаспорта и копия страницы с пропиской из гражданского паспорта.

Мы, со своей стороны, заверяем договор и отсылаем Вам его копию.

Сумма резервации зависит от цены (либо оценочной стоимости) объекта:

  • для объектов до 50 тыс. евро - 1.600 евро + 19% НДС
  • для объектов более 50 тыс. евро - информацию предоставит по запросу ответственный за объект менеджер

Предоплата производится на наш счет в немецком банке (данные счета будут предоставлены).
Скан/копию платежного документа банка необходимо будет переслать ответственному менеджеру для контроля за поступлением средств.

Также возможна оплата в другой форме (по договоренности).

До тех пор, пока мы не примем сумму резервации, объект будет находиться в открытой продаже на нашем сайте.

В случае покупки объекта сумма резервации будет зачтена с оплатой нашего маклерского гонорара (маклерский гонорар указан в каталоге в детальном описании объекта).

 

Подготовка доверенности на покупку (продажу) и/или управление недвижимостью в Германии

Независимо от того, планируете ли Вы приезжать в Германию, доверенность позволяет проще и быстрее решать все необходимые вопросы.

Наличие доверенности дает возможность покупать и управлять недвижимостью, не прилетая в Германию. Таким образом у нас покупается бóльшая часть объектов - доверенность позволяет нам выполнить все необходимые формальности от имени и в интересах клиента.

Сделать доверенность Вы сможете на основании нашего бланка доверенности (предоставляется по запросу) у нотариуса по месту Вашего жительства.

Настоятельно не рекомендуем изменять текст доверенности, он составлен и выверен под все аспекты покупки и управления недвижимостью в Германии.

Доверенность необходимо апостилировать (как правило, в Министерстве Юстиции), скан/копию переслать на Е-мейл Вашему ответственному менеджеру для перевода, а оригинал - курьерской почтой на адрес офиса:

  • STATUS Invest
    Vahrenwalder Straße 255
    30179 Hannover
    Deutschland

Ваша доверенность будет переведена на немецкий язык присяжным переводчиком в Германии и заверена немецким нотариусом.
Переводить у переводчика по месту жительства не нужно, т.к. этот перевод не будет действителен в Германии.

*Доверенность может быть оформлена от нескольких доверителей.

 

Дополнительная подготовка к покупке банковского залогового объекта (аукцион)

Для участия в судебном заседании по покупке аукционного объекта необходимо перевести на счет районной судебной кассы возвратный залог (кауцион).

Залог составляет 10% от оценочной стоимости недвижимости в Германии (согласно оценочному акту) и должен быть переведен на счет судебной кассы минимум за 2 недели до даты заседания.

  • в случае, если объект будет куплен - залог учитывается при оплате покупочной стоимости объекта
  • в случае, если объект не будет куплен - залог возвращается в течении 2 недель на счет, с которого был оплачен

По всем деталям предстоящего платежа клиент будет проинформирован ответственным менеджером заранее и письменно. Во избежание недоразумений Вам необходимо удостоверится, что Ваш банк произвел оплату без ошибок и своевременно. Скан/копию платежного документа банка необходимо переслать ответственному менеджеру для контроля за поступлением платежа на счет судебной кассы.

 

Покупка "от владельца"

После получения и проверки актуальных документов от продавца дается поручение нотариусу на подготовку проекта купчей.

После проверки и утверждения проекта купчей нами и стороной продавца, назначается дата подписания купчей.
После подписания купчей обеими сторонами нотариус подает заявку на предварительное внесение покупателя в поземельную книгу и запрашивает необходимые разрешительные документы*.

После получения необходимых разрешений и предварительного внесения покупателя в поземельную книгу нотариус дает покупателю письменное подтверждение, что необходимые предпосылки выполнены и можно произвести оплату стоимости объекта. Дополнительно выставляются счета за услуги оформления и налог на приобретение (Grunderwerbsteuer).

После оплаты покупателем счетов и подтверждения продавцом получения оплаты нотариус подает заявку на окончательное внесение покупателя в поземельную книгу как владельца.

 

Покупка банковского залогового объекта

После внесения залога (пункт "подготовка к покупке залогового объекта") на счет судебной кассы мы готовим комплект документов для участия в судебном заседании и участвуем в нем от имени клиента (на основании доверенности клиента). Предварительно ответственный менеджер обсуждает с клиентом "верхний предел цены" на заседании в случае возникновения торга на повышение.

В случае успешной покупки в течении нескольких дней будет получено официальное судебное решение о переходе прав собственности покупателю. Дополнительно будут получены указания по оплате оставшейся суммы покупки, судебных издержек и налога на приобретение.

После проверки и подтверждения платежей судебный чиновник подает на внесение покупателя в поземельную книгу как владельца.

*Поездка нашего сотрудника к месту заседания происходит за счет клиента (0,50 евро/км + 19% ндс).

**В случае НЕ-покупки объекта по причине, связанной с возрастанием цены на торгах выше оговоренного верхнего предела, либо по причине отмены заседания, по желанию клиента Резервация может быть перенесена на другой объект.

 

Получение покупателем документов на владение недвижимостью в Германии

Свидетельством перехода прав собственности в случае продажи "от владельца" является экземпляр договора купли-продажи.
Свидетельством перехода прав собственности в случае судебной продажи является оригинал судебного решения (Gerichtsbeschluss).

Документы могут быть переданы покупателю в офисе в Ганновере либо пересланы курьерской службой на адрес указанный покупателем (стоимость пересылки за счет покупателя).

После окончательного внесения покупателя в поземельную книгу будет предоставлена выписка (последний актуальный лист), подтверждающая переход прав собственности. (Поземельная книга (Grundbuch) - государственный реестр, фиксирующий права на объекты недвижимости)

проданные объекты коммерческая недвижимость | проданные объекты жилая недвижимость