5 типичных ошибок частных инвесторов при покупке недвижимости в Германии

Выгодное вложение денег в недвижимость — процесс сложный. Особенно, если вы решили заняться им самостоятельно. Рассмотрим самые частые ошибки, которые совершают инвесторы при покупке недвижимости в Германии.

Ошибка 1. Выбранный объект вовремя не резервируется

Пока вы долго и мучительно принимаете решение по объекту, его наверняка купит кто-то другой. В Германии сегодня правит бал рынок продавца, достойные объекты разлетаются, как горячий глинтвейн на рождественских улицах. Побеждает тот, кто реагирует и покупает быстро.

Как быстро отреагировать, если не знаешь языка, законодательства, живешь в другой стране и смотришь на понравившуюся квартиру на картинке в интернете?

Запоминайте порядок действий:

  • вы находите объект (лучше несколько) самостоятельно или поручаете это сделать нашей компании по вашим критериям
  • мы запрашиваем и проверяем документы на недвижимость
  • сразу выезжаем и проводим детальную фото и видеосъемку
  • сделав выбор на основании нашего отчета, вы резервируете объект

После этого у вас есть время, чтобы прилететь в Германию, лично осмотреть квартиру или дом и еще раз взвесить все за и против. Далее, чтобы сэкономить время, вы оставляете нам нотариальную доверенность и мы оформляем сделку купли-продажи.

Вывод: понравился объект, быстро зарезервируйте.

Ошибка 2. Излишнее доверие маклеру

Когда вы самостоятельно ищите недвижимость в Германии в интернете, вы должны знать, что объекты на российских сайтах взяты на 99,9% из открытых источников.
Маклеры отбирают их по двум нехитрым принципам:

  • максимальная доходность по аренде, которой они могут вас привлечь,
  • максимальный маклерский гонорар, который они смогут с вас получить.

Если маклер нахваливает вам объект и говорит, как в нем все прекрасно и нет никаких проблем, а цена его вырастет скоро в два раза, и арендаторы стоят в очередь — НЕ ВЕРЬТЕ. Маклеру невыгодно рассказывать о недостатках объекта, иначе он может потерять клиента и не получить свои деньги.

Вывод: маклер не на вашей стороне.

Как избежать обмана и заключить действительно выгодную сделку? Есть два варианта:

  • привлечь независимых экспертов для оценки документов и/или технического состояния объекта
  • пройти обучение и заняться проверкой самостоятельно.

Мы поможем вам во обоих случаях. Вы можете поручить нашей компании независимую проверку квартиры или дома, который собираетесь приобрести.
И можете быть уверены в результате, поскольку мы дорожим своей репутацией.

Ошибка 3. Слишком высокая доходность

Если вам предлагают купить дом или квартиру в аренде с высокой доходностью, не спешите подписывать купчую. Сначала выясните, а что стоит за низкой ценой недвижимости и высоким процентом доходности?

Рынок в Германии сильно разогрет и инвесторы быстро скупают все достойное, что появляется. Тогда почему объект стоит дешево? По двум причинам: или плохое состояние, или плохое расположение.

Например, вы купили недорогую квартиру с арендатором в Плауэне. Вы получаете доход, вроде все хорошо. Но арендатор съезжает. Вам уже нужно потратиться на косметический ремонт, чтобы поскорее найти нового квартиранта. В Плауэне с этим сложно, поиск может затянуться на месяцы. Все это время вы будете также платить за содержание жилья, то есть нести расходы при отсутствии доходов.

В итоге, от вашей первоначальной доходности ничего не останется. Важно понимать, что для инвестора недвижимость в Германии — это, прежде всего, сохранение и защита денег. Не гонитесь за высокой доходностью. Лучше выбирайте достойный объект, который высоко оценит банк и легко даст ипотеку. С которым у вас не будет проблем ни в содержании, ни в сдаче в аренду. И который, при желании, вы быстро и дорого продадите.

Ошибка 4. Выбор объекта по субъективным, а не экономическим предпочтениям

Бывает так, что выбор объекта недвижимости зависит больше от личных мотивов, чем от экономической целесообразности. Например, человек часто бывает в каком-то конкретном месте в Германии и хочет приобрести недвижимость неподалеку. Если это будет главным условием, он точно потеряет либо в доходности, либо, в ликвидности, либо в капитализации. Возникает вопрос: зачем?

В Германии не принято постоянно посещать свои арендные объекты, потому что законы работают, люди живут, доход идет. Более того, при долгосрочной аренде вы не сможете без причины беспокоить арендаторов. Если уж очень захочется посмотреть на свой актив лично, система автобанов и железных дорог в Германии позволяет сделать это за достаточно короткое время.

Вывод: вас не должно волновать, в каком конкретно районе находится ваша недвижимость, всегда ставьте во главу угла экономическую целесообразность.  

Ошибка 5. Неоправданная экономия

Мы завершаем краткий обзор типичных ошибок инвестора при приобретении недвижимости в Германии перечнем шагов, на которых не стоит экономить. Потерять впоследствии можно гораздо больше.

Не жалейте денег на:

  • услуги независимого эксперта по проверке документов и технического состояния объекта
  • поездку в Германию, чтобы лично убедиться, что квартира или дом соответствуют фотографиям и описанию маклера
  • обучение и повышение уровня собственных знаний в этой теме.

 

Итак, покупая недвижимость в Германии:

  • обязательно резервируйте выбранные объекты
  • не доверяйте излишне маклеру
  • не гонитесь за высокой доходностью
  • руководствуйтесь экономической целесообразностью
  • не экономьте на проверке и личном осмотре объекта.

 

И еще один полезный совет от практиков: рассматривайте объекты от 50 000 евро и выше. Жизнь показывает, что более дешевая недвижимость преподносит больше всего неприятных сюрпризов и хлопот в дальнейшей эксплуатации.